Në Tiranë, ka vijuar tendenca e shtrenjtimit të apartamenteve edhe në 6 mujorin e dytë të vitit. Ekspertët e pasurive të paluajtshme pohojnë se në zonën rreth unazës dhe qendrës, asnjë pallat që po ndërtohet i ri nuk ka çmime më të ulëta se 1500 euro/m2. Këtë vit vihet re që, hendeku mes çmimeve të apartamenteve në objektet e reja që po ndërtohen dhe atyre ekzistuese, është i lartë. Për agjencitë imobiliare, pavarësisht se në ndërtimet e reja është rritur cilësia e punimeve, çmimet e larta në objektet e reja konsiderohen të fryra. Ndërtuesit pohojnë se këtë vit ka shtim të kërkesës edhe për blerje të apartamenteve në kulla që në fazën e hershme të ndërtimit.
Çmimet e apartamenteve brenda unazës dhe në zonën rreth qendrës janë shtrenjtuar me të paktën 10-15% krahasuar me një vit më parë, sipas një vëzhgimi që “Monitor” ka bërë në kryeqytet. Ekspertët e pasurive të paluajtshme pohojnë se në zonën rreth unazës dhe qendrës, asnjë pallat që po ndërtohet i ri nuk ka çmime më të ulëta se 1500 euro/m2, nga 1300-1400 euro një vit më parë.
Në zonën e ish-Bllokut, çmimet e apartamenteve në 2020-n varionin nga 2,500 deri në 2,700 euro për metër katror. Këtë vit, nga administratorët e zyrave të shitjes në objektet e reja, që po ndërtohen në këtë zonë (si tek ish-vila Ferdinand, ish-bar Rovena apo pas selisë së Lëvizjes Socialiste për Integrim), çmimet janë 3,000 euro për metër katror. Rritja e çmimeve, sipas zyrës së shitjeve, vjen për shkak të kostos së lartë të truallit që është paguar për pronarët.
Në brendësi të zonës së Komunës së Parisit (pranë godinës së ish- televizionit NTV) është rrethuar një shesh i ri ndërtimi. Nga zyra e shitjes u tha se apartamentet do të shiten me çmim mbi 1,500 euro për metër katror. Në këtë zonë, vjet çmimi i apartamenteve varionte nga 1,300 deri në 1,400 euro për metër katror.
Rritje të çmimeve të apartamenteve ka pasur edhe në zonën e ish- Universitetit New Jork. Në ndërtimin e ri ku ishte i ngritur universiteti, çmimet e shitjes, sipas zyrës së shitjeve, do të jenë 1,700 euro për metër katror. Në 2020, çmimet e apartamenteve në këtë zonë ishin rreth 1,400-1450 euro metër katror.
Këtë vit, çmime më të larta shitje ofrojnë edhe zonat rezidenciale të cilat kanë përfunduar punimet. Apartamentet në ndërtesat “Lake View” pranë liqenit artificial, këtë vit, sipas zyrës së shitjes janë me çmime 2,200 dhe 2,500 euro për metër katror, vetëm për apartamentet në katet e fundit të objektit nga 1,800 deri në 2,200 euro për metër katror që janë shitur në 2020-n.
Tendenca është e njëjtë edhe për zonat larg qendrës. Në ndërtimin e sapo përfunduar në rrugën “Hoxha Tahsim”, në kufi me rrugën “Bardhyl”, sipas administratorit të shitjeve, çmimet e apartamenteve janë 1,400 euro për metër katror. Në këtë zonë, apartamentet në 2020 janë shitur nga 1,000 deri në 1,100 euro për metër katror.
Kompleksi Zirkon, që po ndërtohet para Spitalit të Pediatrisë në Qendrën Spitalore Universitare “Nënë Tereza” (QSUT), sipas administratorit të shitjeve po shet apartamente me çmime 1,000 euro për metër katror, ndërkohë që apartamentet ekzistuese në këtë zonë në 2020 janë shitur me çmim 800 deri në 900 euro për metër katror.
Në zonën “5 Maji”, një ndërtues pohoi se pas tre muajsh do të niste punimet për ndërtimet e një pallati të ri dhe çmimet e shitjes do të ishin 850 euro për metër katror. I njëjti subjekt tha se në pallatin e ndërtuar në të njëjtën zonë, apartamentet vjet i shiti me çmime 750 deri në 800 euro për metër katror.
Edian Meçe, i kompanisë “Edonil sh.p.k.”, thotë se çmimet e apartamenteve të ndërtuara nga kompania nuk kanë ndryshuar prej më shumë se një vit e gjysmë. Kompania është duke ndërtuar një objekt të ri banimi në brendësi të zonës së “Myslym Shyrit”. Çmimet e apartamenteve të kompanisë “Edonil sh.p.k.” janë 1,800 euro për metër katror. Në këtë zonë, çmimet në ndërtimet e mëparshme në 2020 varionin 1,800 euro për metër katror për pallatet buzë rrugës dhe në brendësi të zonës nga 1,400 deri në 1,500 euro për metër katror.
Shtrenjtohet edhe periferia dhe apartamentet e vjetra
Në zonat periferike si Fresku, çmimet e shitjes së apartamenteve vjet ishin 600 euro për metër katror, ndërsa këtë vit janë rritur në 700 euro për metër katror. Në Kinostudio, vjet çmimet e apartamenteve në kompleksin e ri të sapopërfunduar përballë zyrave të ALEAT, apartamentet u shitën me 800 euro për metër katror.
Këtë vit, në këtë zonë, apartamentet e reja të përfunduara në truallin ku ishte i ngritur ish-Hotel Molla po shiten me çmime 1,000 euro për metër katror. Nga zyra e shitjes u tha se çmimet janë më të larta se ato në objektet ekzistuese të zonës, për shkak të cilësisë së lartë të punimeve. Rritje të çmimeve ka pasur edhe në zonën e Kasharit nga 700 euro që ishin në 2020-n çmimet, këtë vit apartamentet po shiten 800 euro për metër katror.
Në zonën pas Qendrës Tregtare Univers, grupi BALFIN është duke zhvilluar të parin projekt me apartamente banimi. Karakteristikë e zonës janë shtëpitë individuale të ngritura nga banorë që kanë migruar në Tiranë pas viteve ’90. Sipas zyrës së shitjes, çmimet e apartamenteve në zonën e re rezidenciale “City Univers” variojnë nga 580 deri në 650 euro për metër katror. Punimet parashikohen të përfundojnë pas dy vitesh.
Për disa zona të qendrës të Tiranës, çmimet e apartamenteve në ndërtimet e reja po shiten 20-25% më shtrenjtë se apartamentet ekzistuese të ngritura në 2-3 vitet e fundit.
Agjencitë imobiliare thonë se edhe për apartamentet e rishitura çmimet janë rritur 10 deri 15% më shumë se vjet. Në disa zona të periferisë së Tiranës, si “Porcelani” apo “Ali Demi”, nuk shiten më shtëpi banimi me çmime nën 900 euro për metër katror. Ndër zonat më të lira periferike afër kryeqytetit, me çmim shitje 700 euro për metër katror është zona e Freskut, për shkak të mungesës për t’u shtuar me ndërtime të reja. Ndërtuesit, në anën tjetër, pohojnë se këtë vit është shtuar kërkesa për blerje në fazën e hershme të ndërtimit në objekte me çmime të larta deri në 4,000 euro për metër katror, kryesisht kullat. Në të gjitha kullat që po ngrihen në kryeqytet, apartamentet po shiten me çmime nga 3,000 deri në 4,000 euro për metër katror.
Çmimet e fryra, rritet sipërfaqja e lejeve të ndërtimit
Drejtues të agjencive të shitjes së pasurive të paluajtshme rritjen e lartë të çmimeve në ndërtimet e reja e konsiderojnë të fryrë. Sipas tyre, fryrja e çmimeve ndodh shpeshherë në objektet e reja, çka më së shumti ndikon në orientimin e çmimeve për ndërtimet e reja që mund të zhvillohen më vonë në zonë, por jo për çmimin fillestar të apartamenteve ekzistuese të ndërtuara vite më parë. Shoqata Kombëtare e Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA) pohon se arsyet kryesore të rritjes së çmimeve në ndërtesat e reja janë rritja e taksave dhe kostot administrative.
Për vitin 2021 ka pasur rritje të lejeve të ndërtimit dhe sipërfaqes së ndërtuar, ku një pjesë të konsiderueshme të tyre zë edhe programi i rindërtimit. Sipas të dhënave të INSTAT, për 6-mujorin e parë të 2021, sipërfaqja e ndërtesave të reja miratuar nga lejet e ndërtimit është 41% më e lartë se në 2020. Sipërfaqja e ndërtesave të reja është 8% më e ulët se viti 2009, kur sipërfaqja e ndërtimeve të reja arriti kulmin për periudhën 2005-2009.
Arsyet e rritjes së çmimeve
Drejtuesja e agjencisë së pasurive të paluajtshme “The Point”, Ilda Zaloshnja, thotë se apartamentet e objekteve të reja që po ndërtohen kanë dalë me çmime më të larta se pallatet e ndërtuara dy apo pesë vite më parë. Znj. Ilda Zaloshnja pohon dy arsye të rritjes së çmimeve të apartamenteve. Së pari, rritja e çmimeve është e fryrë nga ndërtuesit, për t’i dhënë më tepër vlerë pronës. Së dyti, kostoja e ndërtimit në apartamentet e objekteve të reja është më e lartë për shkak të cilësisë më të mirë të ndërtimeve.
“Rritja e çmimeve te ndërtesat e reja që po zhvillohen është rritje artificiale, që ndërtuesi mundohet t’i japë vlerë ndërtesës së vet, duke i rritur çmimin. Nëse në një zonë, janë duke u ndërtuar apartamente me çmime shitjeje 3,000 euro për metër katror (pallati pas selisë së LSI) dhe afër këtij objekti kemi apartamente të listuara për shitje me çmim 1,800 euro për metër katror të ndërtuara vite më parë (pallati me ish-zyrat e OSHEE), blerësit do të preferojnë apartamentin me çmimin më të lirë të zonës. Pavarësisht çmimeve të larta në objektet e reja që po ndërtohen, nuk ndodh që një apartament në një pallat të ndërtuar dhjetë vite më parë të shitet në të njëjtat vlera”.
Së dyti, sipas drejtueses së agjencisë “The Point”, kostoja e ndërtimit në apartamentet e objekteve të reja është më e lartë për shkak të cilësisë më të mirë të ndërtimeve. “Në ndërtimet e reja, cilësia e punimeve është më e mirë sesa në një ndërtim të pesë apo dhjetë viteve më parë. Cilësia e lartë e ndërtimeve ka ndikuar te rritja e kostove. Shtim të kostove ka pasur edhe nga rritja e çmimit të truallit, apo edhe të shpenzimeve të tjera administrative të ndërtuesve”.
Znj. Zaloshnja thotë se gjithmonë ka qenë tendencë që objektet e reja që ndërtohen, të dalin në treg me çmime më të larta. “Meqenëse ky fenomen ka ndodhur edhe dhjetë vite më parë, këtë vit vihet re se hendeku për çmimet mes banesave të reja dhe atyre të ngritura pas viteve ’90 është më i lartë. Për shembull, në zonën pranë liqenit artificial, para disa vitesh çmimet e apartamenteve ishin 1,000 euro për metër katror.
Ndërtimi i ri që u zhvillua dhjetë vite më parë (pallati mbi qendrën Nobis) shiti apartamente me çmime 2,000 euro për metër katror. Ndërtimi i ri i dha zonës orientim të ri për çmimet, pavarësisht se pallatet e ndërtuara para tij nuk mund të shiteshin me këtë çmim. Ndërtimet ekzistuese pas vitit ’90 gjithmonë kanë marrë tendencën e çmimit nga një ndërtim i ri që është zhvilluar në zonë, por nuk janë shitur 10-20% më shumë se çmimet e tyre fillestare”.
Çmimet e apartamenteve të tjera
Pallatet e tjera të ndërtuara pas viteve ’90, që shiten nëpërmjet agjencive imobiliare, kanë rritjen e tyre të zakonshme, siç ndodh çdo vit. Përfaqësuesja e agjencisë “The Point”, znj. Zaloshja, thotë se apartamentet në këto ndërtesa nuk kanë ndryshime drastike të çmimeve, siç po ndodh me çmimet e aplikuara nga ndërtuesit në ndërtimet e reja. Sipas Zaloshnjës, rritja e çmimeve të këtyre apartamenteve është 10 deri në 15% (bazuar në të dhënat e pronave të listuara të agjencisë).
Për sa u përket pronave të vjetra, atyre të ndërtuara para viteve ‘90, shumë prej tyre janë jashtë standardeve normale europiane për eficiencën e energjisë, sipas Shoqatës së Agjencive të Pasurive të Paluajtshme, apo elementeve të sigurisë dhe jetesës në bashkësi. Për rrjedhojë, në këto tipologji pronash nuk ka rritje të konsiderueshme çmimesh.
Po blihet sërish që në gropë
Tendenca për të blerë apartamente në zona të lakmuara me çmim më të lirë ka shtuar së shumti prenotimet për blerje që në fazën fillestare të ndërtimit (apo siç njihet ndryshe që në hapjen e gropës së objektit). Ndërtuesi Hajredin Fratari nënvizon se pavarësisht se çmimet janë rritur, kërkesa në tërësi nuk ka pësuar tkurrje.
“Kërkesa për shitje është e lartë. Nga shumë ndërtues thuhet se ka një fluks të madh të njerëzve që po prenotojnë blerjet e apartamenteve që në gërmimin e themeleve. Në kryeqytet, gjithashtu ka pasur ndërtesa ku shitjet me 4,000 euro për metër katror kanë përfunduar që me mbylljen e themeleve.
Çmimet janë rritur edhe për apartamentet që shiteshin me çmime 600 deri në 700 euro për metër katror, në zonën e Kasharit dhe kryesisht në periferi, për shkak të rritjes së taksave dhe kostove të ndërtimit. Rritja e çmimeve është reflektuar te ndërtimet e reja të këtyre zonave”. Edhe sipas Shoqatës Kombëtare të Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA), në disa zona që janë bërë shumë të kërkuara ka filluar rezervimi, ose shitja me këste që në fazën e gërmimeve (gropë).
Hajredin Fratari thotë se pas ngjarjes të tërmetit të 26 nëntorit 2019, shumë individë vazhdojnë të jenë të prirur për të blerë apartamente në ndërtesa 3-4-katëshe. Sipas tij, kërkesa është e lartë për zonat pas Liqenit të Thatë, Kopshtit Botanik dhe në Sauk. Një trend i parë në 3-4 vitet e fundit, sipas Shoqatës së Agjencive Imobiliare, është se kompanitë dhe individë po blejnë për investime, duke përdorur teknologjitë e fundit, si booking dhe Airbnb për të dhënë me qira ditore pronat.
Arsyet e shtrenjtimit
Për ndërtuesin Hajredin Fratari, rritja e çmimeve tek apartamentet e reja ka ardhur nga shtimi i kostove të ndërtimit për shkak të taksave të larta, karburantit dhe pagesat e larta për punëtorët, pasi shumë profesionistë të sektorit të ndërtimit kanë emigruar. “Vetëm gërmimi i themeleve dhe largimi i tyre kushton 100,000 euro. Rritja e taksave (duke përfshirë taksën 3% të strehimit), karburantit dhe e pagave të fuqisë punëtore janë faktorë të tjerë që kanë ndikuar te rritja e çmimeve. Në sektorin e ndërtimit, vitet e fundit vihet re mungesa e gjetjes së fuqisë punëtore.
Ndërtuesit janë në vështirësi për gjetjen e hidraulikëve, saldatorëve etj., pasi shumë prej tyre janë larguar në emigracion për një pagesë më të mirë. Në Itali, një punëtor ndërtimi paguhet me pagë 1,000 euro në muaj. Pavarësisht se pagesa është e pamjaftueshme për shkak të shpenzimeve të larta të qirasë në emigracion, të punësuarit në ndërtim kanë zgjedhur të largohen nga Shqipëria. Për këtë arsye, profesionistët që kanë mbetur dhe që është shumë e vështirë të gjenden, kërkojnë të paguhen me paga mbi 1,000 euro në muaj”.
Si kanë ndryshuar çmimet sipas Shoqatës së Pasurive të Paluajtshme
Sipas Shoqatës Kombëtare të Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë, në krahasim me vitin 2020, çmimet për apartamente të reja janë rritur me rreth 3-4% mesatarisht. Rritja është reflektuar ndryshe në zona dhe tipologji të ndërtimeve, duke filluar nga 6-7% në zonat më të kërkuara dhe duke zbritur në 2-3% në zonat më pak të kërkuara. Çmimi mesatar i shitjeve është llogaritur bazuar në data bazën e Shoqatës, prej rreth 25,000. Çmimi mesatar i ponderuar në Tiranë (3 vitet e fundit) rezulton sipas NAREA-s në nivelin 900-920 euro për metër katror.
“Këto ndryshime vijnë për rrjedhojë të pesë faktorëve kryesorë:
1. Pandemia ka ridimensionuar konceptin për shtëpi dhe hapësirat e kërkuara janë më të gjera. Ky është trend botëror jo vetëm për shqiptarët.
2.Kosto e ndërtimit, taksat e bashkisë dhe sistemi i çmimit të referencës, të tria janë me trend rritës dhe japin kontributin e tyre në këtë rritje, duke imponuar rritjen e çmimit final për klientin. Kur flasim për koston e ndërtimit, këtu mbajmë parasysh rritjen e materialeve të ndërtimit nga importi (si hekur), të cilat kanë njohur rritje të fortë në tregjet dhe bursat ndërkombëtare; por edhe vështirësitë në gjetjen e krahut të punës të kualifikuar, i cili për shkak të rënies së ofertës (kjo si rrjedhojë e emigrimit në Perëndim) ka njohur një rritje prej 60% nga 1,500 lekë dita në 2,500 lekë/ditë pune.
3.Përqindja që dëshirojnë pronarët e truallit njohu rritje, duke kaluar nga 35-37%, në 45-50% të volumit të ndërtuar. Në disa raste, ky tregues shkon edhe në 55% të të gjithë volumit për trojet në qendër të Tiranës.
4.Kushtet e kreditimit, duke vëzhguar rritjen e konkurrueshmërisë së bankave në kreditimet hipotekore, lehtësimin e kushteve, duke rritur bazën e kreditueshme, por edhe uljen e ndjeshme të normave bazë të interesit dhe të marzheve për këto produkte;
5.Pagat mesatare janë rritur çdo vit, të paktën duke reflektuar diçka më tepër se inflacioni vjetor, në këto 5 vitet e fundit, kjo duke rritur kërkesën, si për shtëpi por edhe mundësinë për t’u financuar nga institucionet financiare”.
Kush po blen apartamente
Apartamentet e shtrenjta në Tiranë po blihen nga emigrantë që jetojnë jashtë vendit, njerëz të konsoliduar në profesionet e tyre apo edhe të huaj, që kërkojnë të investojnë në ambiente biznesi për këto prona. “Në zonat me çmime nën mesataren, zakonisht blejnë të porsaardhurit ose banorët e rinj të Tiranës. Në zonat qendrore, me çmime rreth mesatares ose pak më lart, zakonisht blejnë profesionistët e stabilizuar prej vitesh me karrierë të qëndrueshme. Ndërsa në zonat luksoze blejnë biznesmenët ose shtetas të huaj”, veçon Shoqata Kombëtare e Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme.
Kullat
Çmimet e apartamenteve në kullat e shitura në Tiranë shiten me çmime deri në 4,000 euro për metër katror. Në “Downtown One”, e ngritur në ish-zonën e parkut të fëmijëve “7 Xhuxhat”, sipas zyrës së shitjeve, çmimet variojnë nga 3,200 deri në 3,400 euro për metër katror. Në kullën prapa Presidencës, e njohur si “West Residence”, apartamentet e banimit janë shitur me çmime nga 3,500 deri në 4,000 euro për metër katror në varësi të tipologjisë dhe pozicionit të apartamentit.
Drejtuesja e agjencisë imobiliare “The Point”, Ilda Zaloshnja, thotë se këto janë vende shumë specifike dhe çmimet e larta apartamenteve në këto ndërtime janë për shkak të pozicionit të papërsëritshëm. “Çdo individ që zgjedh të jetojë në një qendër kryeqyteti, kudo në botë, do të paguajë më shumë nëse do të jetonte në një vend tjetër. Këto apartamente po blihen nga profesionistë, shtetas shqiptarë që jetojnë në emigracion, të cilët po i investojnë për ambiente të lëshuara me qira, po blihen për ambiente zyrash nga kompani të huaja”.
Ndërtimi sektori më i kredituar për muajin shtator
Për muajin shtator, sektori më i kredituar nga bankat, sipas të dhënave të Bankës të Shqipërisë, rezulton të jetë ndërtimi. Në fund të muajit shtator, portofoli total aktiv i kredisë për sektorin e ndërtimit arriti vlerën e 58 miliardë lekëve, në rritje vjetore me 13.7%. Kredia e re për ndërtimin dhënë nga bankat tregtare arriti vlerën e 4.3 miliardë lekëve, niveli më i lartë që prej dhjetorit të vitit 2019. Për herë të parë, të paktën në pesë vitet e fundit, ndërtimi ka kaluar tregtinë në vlerat mujore të huamarrjes, duke u bërë sektori më i kredituar i ekonomisë shqiptare.
Gjatë këtij viti, tendenca e kreditimit të ndërtimit është në rritje të dukshme. Për nëntë muaj, ky sektor ka përfituar hua të reja në vlerën e 23.1 miliardë lekëve, ose rreth 188 milionë eurove. Krahasuar me një vit më parë, kredia e re për ndërtimin është rritur me 50%. Edhe pesha specifike e këtij sektori në huadhënien e re është rritur ndjeshëm në 20.25%, nga 12.3% që ka qenë për të njëjtën periudhë të një viti më parë./Monitor
